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法治日报记者 潘从武 通讯员 张磊 王宁

物业公司在履行服务期间没有尽到物业管理及服务职责，业主可否拒交物业费？近日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院审理了一起物业纠纷案件，判决物业公司降低服务等级标准，并按照降低后的等级收费。

法院查明，2017年4月，某小区与物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业公司为某小区业主提供房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、秩序维护、车辆停放与房屋装饰装修管理等四级物业服务。物业管理费为每月每平方米2.2元。吴先生入住该小区后，于2017年按约缴纳物业管理费至2018年，后吴先生因对物业服务不满意，拒绝缴纳物业管理费。

2021年，物业公司向法院提起诉讼，要求吴先生支付2019年至2021年的物业费共计5000元，并支付违约金200元。

法院依照双方申请，到现场实地查看物业服务情况，并结合社区出具的《物业服务企业整改通知书》《某物业服务公司物业服务水平不达标处理的通报》及市场监督管理部门出具的《关于某小区电梯运行及强制收费问题的情况说明》中关于电梯频繁发生故障等证据，认定物业公司存在对业主投诉不重视、管理维护不力、小区环境卫生差、停车管理混乱及未及时退还业主装修押金等一系列问题。此外，法院查明片区管委会和社区对该物业公司的年终考核为不合格。

法院认为，物业公司没有提供与四级服务相符的物业服务，应降低物业公司服务标准，按照三级物业服务标准，即每月每平方米1.5元计算，遂判令吴先生支付物业公司2019年至2020年期间的物业费4000元，驳回物业公司要求支付违约金的诉讼请求。

法官说法

法官庭后表示，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，物业公司服务未达到约定标准，应当降级收费。据此，法院作出如上判决。